Hollanda’da Konut Fiyatları Düşecek mi?

Hollanda’da Konut Fiyatları Düşecek mi?

Hollanda'daki konut piyasasında işler bir hayli karmaşık. Özel sektördeki kiralık evler oldukça sınırlı, mevcut kiralar çoğu kişi için hâlâ oldukça yüksek ve sosyal konut için bekleme listeleri giderek uzuyor. Satılık konutlar ise astronomik fiyatlara ulaşmış durumda. Dahası, herkes kolayca ipotek alma şansına sahip değil. Bu tablo, özellikle konut sahibi olmak isteyenler için endişe verici bir hal almış durumda.

Ev Fiyatları Durmadan Yükseliyor
Birçok kişi konut fiyatlarının düşmesini veya piyasanın dengelenmesini umut ederken, veriler tam tersini gösteriyor. 2023'te yaşanan nispi durgunluğun ardından, 2024 yılı piyasada büyük bir hareketliliğe sahne oldu. Hollanda İstatistik Kurumu’na (CBS) göre, 2023 Kasım ayında konut fiyatları bir önceki yıla kıyasla yüzde 11,9 artış gösterdi. Ortalama bir konut fiyatı 462 bin euro seviyesine ulaştı ve bu artış trendi aylardır devam ediyor.

Uzman Görüşü: Neden Fiyatlar Düşmüyor?
TU Delft Üniversitesi’nde konut piyasası üzerine çalışan Prof. Dr. Peter Boelhouwer, fiyatların neden yükselmeye devam ettiğini şu faktörlerle açıklıyor:

1. Maaş Artışları: Boelhouwer’a göre maaşlardaki yüzde 6 oranındaki artış, ev alım gücünü artırıyor.
2. Düşük Faiz Oranları: Bir yıl öncesine kıyasla ipotek faiz oranlarının yaklaşık 1 puan düşmesi, alıcıların borçlanma kapasitesini artırdı. Örneğin, 10 yıllık sabit faiz oranı için yaklaşık yüzde 3,5 gibi cazip bir oran söz konusu.
3. Artan Kredi Kapasitesi: Faiz oranlarındaki düşüşle birlikte, alıcılar yaklaşık yüzde 5-6 oranında daha fazla kredi çekebiliyor. Bu durum, fiyatların yukarı yönlü hareketini destekliyor.

Daralan konut piyasasında artan ipotek kredisi tutarları, sınırlı sayıdaki konut için daha fazla rekabet yaratıyor. Bu da fiyatların yükselmeye devam etmesine neden oluyor.

2024: Konut Satışlarında Patlama
2023 yılında daha az konut satışı gerçekleşmiş ve fiyatlar bir miktar düşmüştü. Ancak 2024, konut piyasasında adeta bir patlamaya sahne oldu. Konut satışları bir önceki yıla kıyasla yüzde 18 artış gösterdi. Özellikle bireysel ev sahiplerinin mülklerini satışa çıkarması bu hareketlilikte büyük rol oynadı.

Bu artışın sebeplerinden biri, hükümetin çıkardığı "Uygun Fiyatlı Kira Yasası" ve kiralamaya yönelik daha sıkı düzenlemeler. Artan vergiler ve azalan kârlılık nedeniyle, pek çok ev sahibi mülklerini satmayı tercih ediyor. Bu durum, piyasadaki hareketliliği artırsa da konut fiyatlarını düşürmüyor.

Konut Piyasası Çöker mi?
Piyasayı izleyenler, konut fiyatlarında düşüş veya piyasanın çökmesini bekleyebilir. Ancak Prof. Dr. Boelhouwer, böyle bir durumun yakın vadede mümkün olmadığını belirtiyor. Kapital piyasalarındaki faiz oranlarının daha da düşmesi ve ev satışlarından elde edilen kârın miras olarak aktarılması, piyasadaki fiyatları daha da yukarı çekebilir.

2024 yılında konut piyasasında yeni alıcılar (başlangıç seviyesindeki ev arayanlar) daha fazla yer aldı. Ancak bu grup için ev sahibi olmak hâlâ oldukça zor. Hollanda Emlakçılar Birliği’nin (NVM) verilerine göre, mevcut ev sahipleri yaklaşık 750 bin euro ödeyerek yeni bir ev alabiliyor. Bu, piyasada büyük bir baskı oluşturuyor ve başlangıç seviyesindeki alıcıların rekabet şansını düşürüyor.

Piyasada şimdilik bir düşüş beklemek gerçekçi görünmüyor. Artan maaşlar, düşük faiz oranları ve sınırlı konut arzı gibi faktörler, Hollanda'daki konut fiyatlarının yükselmeye devam edeceğini gösteriyor. Eğer konut fiyatlarının düşmesini umut ediyorsanız, biraz daha sabırlı olmanız gerekecek.

Amsterdam / Furkan Turgut