Konut ve İpotek Pazarındaki Gelişmeler

Konut satın alımı Hollanda’dayasayan Türkler için son yıllarda kaçınılmaz bir ihtiyaç haline gelmiş ve gündemlerine iyiceyerlesmistir. Türk toplumununhemen her kesiminde artık konut alımı ve ipotek konusukonusulur hale gelmiştir.

Her ne kadar seksenli yıllarda, Hollandakonut pazarında yaşanan krizle birlikte,konut sahibi olan Türklerin başına gelenlerbirinci kuşağı uzunca bir süre konutedinmeden uzak tutmuşsa da, doksanlıyıllara gelindiğinde konut pazarı yenidencanlanmış, konut satın alanlar büyük kâretmişlerdir.Konut ile ipotek birbirinden ayrılmaz ikilioluşturduğundan, konut ve ipotek pazarındaalış-verişte bulunurken, o alış-verişinsağlıklı olarak yapılması için dikkatedilmesi gereken hususları Platform okuyucularıiçin irdelemeye çalıştık.

Konut piyasasında durum nedir?

Hollanda’da yaklaşık olarak 6,5 milyonuaşkın konut ve 6 milyon dan fazla ailevar. Hollanda’da yıllık 90 bin yeni konutyapımına ihtiyaç varken, inşa edilen yenikonut sayısı yaklaşık olarak 50 bin civarında.Otomatikman her yıl 40 bin konutaçığı var. Şu anda Hollanda’da konutsıkıntısı çekiyor. Bu da eve olan talebi,bu talepte ev fi yatlarını artırıyor. Bu durumyeni bir başlangıç yapmak isteyen,‘starters’ olarak adlandırılan kesimi deendişelendiriyor. Bugünkü verilere göreHollandalıların yüzde 56’sı, Türklerinyüzde 20’den fazlası konut sahibi. Önümüzdeki10 yıl içerisinde Türkler arasındakonut ediniminin iki kat daha artacağıtahmin ediliyor.

İpotek nedir, kimler yararlanabilir?

Herhangi bir gayrimenkulün satın alımıiçin, o gayrimenkul karşılığında ödünçolarak nakit alınabilmesine ipotek denilmektedir.Prensip olarak belli bir geliresahip olan herkes ipotek alıp-verebilir.Herkes konut sahibi olabilir. Bu alış-verişteher zaman en az iki taraf vardır; ipotekalan: krediyi mülkiyet karşılığında verenkurum veya kişiler. İpotek veren: evsatın alan kişi. Bu alış-verişte tavsiyem:‘hiç kimsenin bütçesini bir kuruş dahiaşmadan planlarını yapmalarıdır’. Piyasadabazıları reklam amaçlı olarak yıllıkgelirin 8 veya 10 katı ipotek sunuyorlar.Böyle bir şey yok! Normalinde gelirin sadece4,5 katıdır.

İpotek piyasası nasıl oluşurve kimler yer alıyor?

Birçok fi nans kurumunun, bankaların, sigortaşirketlerinin gayrimenkul alımları içinödünç kredi vermek ve alacakları gayrimenkulekredi arayanların birbiriyle buluşmalarıylaoluşur ve adına ipotek piyasasıya da pazarı denir. Birçok (yeni) küçükaktörlerin piyasaya girme çabalarına rağmenpiyasaya yön veren dört büyük kurumvar: Rabobank, Ing groep, Abn-Amrove Hypotheker. Bunların çoğu zaten tanıdığımız,hesabımız olan alıştığımız bankalar.Bu bankalarla alış-verişlerimizde peksorun yaşanmaz ama yinede bunlar vediğer kredi veren kurumların hepsi, bankalardenetleme kurulu (AFM) veya fi nansmanhizmetlerini denetleme kurulu (WFD)tarafından denetim altındalar. Orada birendişemiz yok. Ancak her bankanın kredişartları farklıdır; ipoteğin faizinden tutunda sigortaların içeriğine kadar hemen herşey her bankaya göre değişir. Birbirlerineçok benzerler ama hiçbirisi de aynı değildir.Konunun iyi araştırılması lazım.

Konut alırken nelere dikkat etmeliyim?

Kişilerin ilk önce maddi durumlarını iyicebir gözden geçirmeleri gerekir. Kendibankasına ya da aracı bir kuruma (ipotekbürosu) gidip şu andaki gelir-gider durumumbu ve gelecekteki tahmini gelir-giderdurumum da şu şekilde olacak. Bu şartlaraltında ne kadar bir ipotek alabilirim?Bunlar saptandıktan sonra bir konuta bakılmalıdır.Alınacak konutun yeni yapı mı,mevcut yapı mı olması önemli bir konudur.Yeni yapı genelde sadece bir makettenoluşmaktadır. Bu durumda Emlakçinizinvereceği bilgiler çok önemlidir. Mevcutbir yapı ise bu bakımdan daha kolay. Buyapıyı gidip yerinde incelemek daha kolayolur. Bu durumda bağımsız bir kuruluştarafından o yapının değer tespiti (taxatierapport) yaptırılması büyük önem arz eder.

Konut alımında pazarlıkolur mu?

Tabii ki. Konutun durumuna göre; içineyapılan masrafl ar, konutun bulunduğuPlatform 15 Mayıs-15 Haziran 2015 18D o s y amahalle vesaire gibi durumlar göz önündebulundurularak yüzde 5 ile 10 arasındadeğişen bir oranda pazarlık payıolabiliyor. Tabi ev sahibi evini güzel birtadilat yapmışsa, mutfağını vesaire yenilemişseo zaman fiyattan kolay kolaydüşmez. Ama daha bakımsız bir konutiçin belirtilen oranlardaki o pazarlık payıçok normal.

Konut aldıktan sonra tekrar satabilir miyim?

Normal serbest piyasadaki mevcut evlerinalım-satımlarında her hangi bir kısıtlamayok. Yeni konut projelerinde bazı kişive kurumların spekülatif (kâr) amaçlı alımsatımlarınıönlemek için 1 ila 2 yıla kadarsatış yasağı konulabiliyor.

En fazla ne kadar ipotekalabilirim?

Bu durum herkes için farlılıklar gösterir.Kişin gelir ve giderlerine bakılarak hesaplanır.Örneğin: çalışan kişi için yıllık brütgeliri; yüzde 8 izin parası, vardiya parasıvs. Baz olarak alınır. İş sahibi olan kişiiçin gelir olarak son üç yılın bilançosu ilevergi beyannamesinde belirtiler rakamlarbaz olarak alınır. Eğer kişinin başkayerlere borcu varsa bu alınacak ipotekmiktarını düşürür. Diğer önemli bir hususda almak istediğiniz konutun haciz değeridir.Genel olarak bu değerin yüzde125 ya da 130 katı kredi olarak alınabilir.Diğer önemli bir hususta; devletten tutun,belediye garanti fonuna, bankalara,tüketicileri koruma sendikasına ve dahane kadar bireylerin bütçelerinin oluşumundaişlevi olan kurum varsa bir arayagelerek tespit ettikleri ‘woonquote’ dur.Bu, bir kişinin gelirinin ne kadarını konutalımına ayırabileceğini gösteren bir türcetveldir. Yani buna göre kişi gelirininancak yüzde 33’ünü konut masraflarınaayırabilir. Tüm bunlardan sonra bankanınsize kredi vermesi için BKR (kredi kayıtbürosu)’de, ‘kırmızı kalem’ kaydınızın olmamasıgerekir.

İpoteğimi nasıl güçlendirebilirim?

İpoteğin ileride de ödenebilirliğini garantialtına almak için mecburi olan hayat sigortasınınyanında, ipoteği destekleyiciişsizlik (WW), iş göremezlik (WAO) gibisigortalarında yaptırılması kişinin kendimenfaati icabıdır. İşsizlik yada hastalık/sakatlık gibi hallerde bu sigortalar ipoteğinizinen azından bir bölümünü karşılar.Ödenecek faiz oranı da önemli.

Bu yöntemlerle ipotek sağlamlaştırılabilir.Ancak yinede içeriğini bilmeden gelişigüzel sigorta yaptırmakta o derece yanlıştır.Yaptırılacak sigortanın içeriği nedir,benim daha önceden buna benzer birsigortam var mıydı? Gibi vesaire durumlarınbilinmesi gerekir. Aynı sigortayı ikikere yaptırmanın bir gereği yok.

İpotek alırken belediye garantisi şart mı?

Değil ama belediye garantisi çok önemli. Birincisi: kişiye uygun, sağlıklı bir krediyeonay verilmiş olur. İkincisi: faizi oranınispeten düşük olur. Üçüncüsü: icrayaverilmesi durumunda satışı ertelettirebilir,zorunlu satış sonunda zarar edilirse ki budurumlarda her zaman zarar edilir, o zararısildirebilir.

Hatta icraya düşürmemekiçin birkaç yıl maddi destek bile sağlar.Özellikle ilk defa ev alanların belediyegarantisiyle ev almalarında yarar var. Budurum çok daha sağlıklı, çok daha mantıklıolur.

İpotek faizlerinin kısa vadeli mi,uzun vadeli mi olması daha iyi?

Kısa vadeli faizle, uzun vadeli faizler birbirineçok yaklaştı. 5 yıllık faizle 10 yıllıkfaiz arasında hemen hemen hiç fark kalmadı.O yüzden uzun vade daha çok garantiiçeriyor. Şu an için uzun vadeli faizseçmekte fayda var. Bu konudaki kıstas:faizler düşük olduğunda uzun vade, faizleryüksek olduğunda kısa vade seçmek.Eğer bütçeniz kaldırabiliyorsa, gelir durumunuziyi ise esnek (variable) günlük,üç aylık veya yıllık yapılması da avantajlı.Çünkü bu tür faizler, faiz dalgalanmasındaher zaman uzun vadeli faizlerin altındakalacağından dolayı bir avantaj içerir. Ancakbu dalgalanmayı bütçenizin kaldırabilecekdurumda olması gerekir.

İpotek alımlarında yabancılarınayrımcılığa uğradıkları söyleniyor,bu mesele nedir?

Birincisi: bankaların güvence sorunu.İkincisi: ibraz edilen kimliklerin doğruluğusorunu. Geçmişte yapılan hataların/yanlışlıkların sonucu bugün karşımıza buşekilde çıkıyor. Konuyla ilgili olarak yetkilimercilere defalarca ihtirazda bulunduama şu ana kadar bir sonuç alınamadı.

Noterin fonksiyonu nedir?

Yukarıda belirtilen aşamalardan sonraişlemlerin yapılacağı son yer noterdir.Noter bankadan gerekli ipotek belgelerinive krediyi hesabına geçirdikten sonragerekli incelemeleri yapar ve herhangibir yasal engel yoksa evin eski ve yenisahiplerinin huzurunda evin devir-tesliminiyapar ve tapusunu yeni sahibine verir.

İleriye yönelik olarak ipotek/konut piyasasındaki beklentilerhangi yönde, kiralık ev mi, satılıkev mi?

Şimdi şu bir gerçek: konut satın alımıdevam edecek. Buna en büyük nedenolarak kiraların çok yükselmesi. Konut sıkıntısınınhâlâ devam ediyor olması. Bizehas bir özellik olan: gelin-damat getirilmesidolayısıyla zorunlu alımlar ve son olarakyatırım amaçlı alımlar gösterilebilir. Konutalacak olanlara tavsiyemiz acele etmemeleridir.İlkönce iyi bir araştırma yapsınlar;kendi bankalarına gitsinler, kendi dillerindearacılık yapan kişi ve kuruluşlardanbilgi alsınlar, bunları birbiriyle karşılaştırsınlar.Konuyu biraz zamana yaysınlar.Bunları ölçüp-biçtikten sonra ev almayakalksınlar. Çünkü son pişmanlık fayda etmez.Evler bitmez, elde ev çok.